農地法に基づく農地の売買・貸借の制度
【農地の権利取得について】
- 個人や法人の方が、耕作目的で農地を売買又は貸借する場合には、一定の要件を満たし、原則として農業委員会の許可を受ける必要があります。（許可を受けないでした行為は無効） 〔農地法第3条〕
（参考）許可の手続きの流れ（PDF：95KB）
［農地の権利取得の要件について］
- 個人が農地の権利を取得する場合の要件についてはこちら(PDF : 204KB)
- 法人が農地の権利を取得する場合の要件（※）についてはこちら(PDF : 186KB)
- ※ リースと所有の要件の比較についてはこちら(PDF : 141KB)
［空き家付き農地について］
空き家とセットで農地を取得する場合に下限面積を引き下げている市町村数についてはこちら(PDF : 189KB)
「農地付き空き家」を活用する取組については こちら（国土交通省HP）(外部リンク)
【参考】
（参考）農業に参入した個人・法人が活用できる支援策
売買等において必要なもの（農地法３条許可 農地→農地 人のみが変わって農業を行う）
１．農地を買ったり借りたりするには、農業委員会の許可が必要です。
農地法では、土地投機等の望ましくない目的での農地の権利移動を制限し、権利移動の機会を捉えて農業委員会（市町村外の居住者の取得は都道府県知事）の許可を受けることが必要としています。
また、住宅・工場等の無秩序な立地による農業環境の悪化を防止して農業上の土地利用が合理的に行われるようにするため、農地を農地以外に転用または農地転用のための権利移動について都道府県知事（農地が４ha を超える場合は農林水産大臣）の許可を受けることが必要としています。
◎ 許可が必要となる「農地」、「採草放牧地」とは
「農地」、「採草放牧地」は、権利移動あるいは農地転用の制限の対象を明らかにするもので、各種法律も農地法の定めているところを基本としています。
具体的には、
①「農地」とは、耕作の目的に供される土地とされています。
耕作とは、土地に労働及び資本を投じ肥培管理を行って作物を栽培することをいいます。わかりやすくいいますと耕うん、整地、播種、潅がい、排水、施肥、農薬散布、除草等を行い作物を栽培している土地のことです。
【例】
田、畑、果樹園、牧草採草地、林業種苗の苗園、わさび田、はす池等なお、いつでも耕作できるような耕作放棄地も農地です。
【農地でないもの】
家庭菜園
②「採草放牧地」とは、農地以外で主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されるものとされています。なお、採草放牧地の権利移動・転用は、 極めて少ない面積でしか行われていません。
③「農地」、「採草放牧地」の判断は、いずれも耕作あるいは採草または放牧に供されているかどうかという土地の現況に着目して判断されます。このことから土地登記簿上の地目が山林、原野など農地以外のものになっていても現況が農地、採草放牧地として利用されていれば許可を受ける必要があります。
２．耕作するために農地を買ったり、借りたりする場合の手続き
（１）一般に土地を買う場合には、売り手と買い手が売買契約を締結し、買主がその代金を支払って土地の所有権を取得することになります。借りる場合も貸し手と借り手が契約を締結して賃借権の設定等を行うことになります。しかし、耕作目的で農地を買ったり、借りたりする場合には、農地法第３条に基づいて農業委員会（また都道府県知事）の許可を受けることが必要となります。この許可を受けないでした所有権移転、賃借権の設定等は効力が生じないこととされています。
（２）農業委員会が許可するか否かは、農地の受け手（男性でも女性でも農業生産法人でも可です）が、農地を効率的に利用するかどうかについて、受け手の農業経営状態、経営面積等を審査して判断されます。許可の要件を満たさない場合は許可されないこととなります。
《農地を取得するための要件》
①権利を取得しようとする者（またはその世帯員）がその取得するすべての農地について自ら耕作すると認められること
②法人の場合は、必ず農業生産法人であること
③権利を取得しようとする者（またはその世帯員）が農業経営に必要な農作業に常時従事すると認められること
④権利取得後の経営面積が北海道では２ha、都府県では 50a（都道府県知事が別段の面積を定めた地域については、その面積）以上であることただし、花卉栽培など施設園芸等の集約的な農業経営であると認められる場合は、この下限面積に達しなくてもよい。
⑤権利を取得しようとする者（またはその世帯員）の通作距離（居住地から取得しようとする農地までの距離）等からみて、その農地を効率的に利用すると認められること
なお、権利移動に当たり、農地が十分耕作されるかどうか等が重要な判断要素になりますが、これらの判定に際しては、農地について権利を有する名義人についてのみ判断するのではなく、その名義人の属する世帯を基準として判断されることとされています。
世帯員（住所及び生計を一にする親族）を含めて判断するのは、法律の適用の技術的なものにすぎず、同一世帯内での権利の設定、移転を禁止しているものではありません。
売買等において必要なもの（農地法第４条許可 農地→他の用途 人は変わらず 農地法５条許可 農地→他の用途 人も変わる）
自分名義の土地であっても、農地（田・畑）であれば、勝手に転用（農地以外に変更すること）はできません。たとえば、親から土地を借りて（または貰って）家を建てる場合、もしその土地が田んぼや､畑などの農地であれば、県知事の許可が必要になります。また、農業振興地域の農用地区域に指定されている場合は原則として転用はできません。
農業振興地域制度及び農地転用許可制度の概要(PDF : 215KB)
農業振興地域の除外
「農業振興地域」とは、市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地とされた区域のことです。
農振法（農業振興地域の整備に関する法律）に基づき市町村が都道府県知事の同意を得て、今後長期にわたり農業上の利用を確保すべき土地の区域として農業振興地域整備計画に定めているもので、農業公共投資はこの農用地区域内に集中して実施することとなっています。このため、農用地区域内の農地転用は、農振法１７条の規定により原則として許可されないこととされており転用する農地が農用地区域内である場合には、農業振興地域整備計画の変更により農用地区域から除外されること（農振除外）が必要となります。
農地法と農振法は別のものであるので、農用地区域内の農地である場合は、農振法による「農振除外」の手続をしたあと、農地法による「農地転用許可（４条許可、5条許可等）」をする必要があります。そのため、区域から除外するためには次の５つのすべてを満たすこととされています。
- 農用地区域以外に代替えすべき土地がないこと
- 農業上の効率的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
- 土地改良施設等の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
- 農業生産基盤整備事業（区画整理、農用地造成、農道・用排水路整備等）完了後８年を経過していること
- 担い手農家に対する農用地の利用集積への支障がないこと
この5つの中でポイントなるのは、「1.農用地区域以外に代替えすべき土地がないこと」の要件です。開発しようとする施設には必ず立地に際しての立地条件（位置的条件、地理的条件、交通条件、環境条件及び規模等）があるので、立地条件を満たす土地が農振地域外、農用地区域外（いわゆる農振白地）にないか検討する必要があり、さらには、その場合であっても農用地区域の周辺部等、農用地区域の土地への支障が軽微な土地が利用できないか検討しなければなりません。
また計画は具体的でなければなりません。そして、急を要するものである必要があります。関係法令による許認可を要する場合、その許認可をクリアする見込みがあるかどうか、検討しましょう（農地転用、開発許可、文化財包蔵地等）。妥当な計画面積の目安があります。農家住宅であれば、1000㎡程度が上限、一般住宅であれば500㎡程度が上限の目安です。
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